La generación de un proyecto inmobiliario implica múltiples fases previas al proceso de construcción, cruciales para garantizar su eficiencia y precisión. Uno de los primeros pasos es la creación del proyecto ejecutivo, que se deriva de un análisis detallado de las necesidades del mercado inmobiliario. Este proyecto no solo cumple con las normativas urbanas del área de desarrollo, sino que también sirve como hoja de ruta abarcando aspectos legales, ambientales, sociales, de transporte, entre otros.
El objetivo de los inversionistas al iniciar un proyecto inmobiliario es obtener utilidades que satisfagan una demanda específica, asegurando un margen de beneficio que permita la viabilidad y continuidad del proyecto.
El proceso comienza con la decisión de inversión, seguido de un serie de reuniones con expertos y análisis de proyectos anteriores para definir el producto final. La fase legal juega un papel crucial en este punto, determinando los ordenamientos y restricciones aplicables, que ayudarán a delimitar posibles ubicaciones y características del terreno.
El proceso de selección de la ubicación y definición de parámetros de diseño lleva de uno a dos meses, incorporando análisis financieros preliminares para estimar la inversión necesaria y el retorno esperado.
A continuación, se elabora el anteproyecto, que integra toda la información recabada y verifica si se cumplen las expectativas del negocio. Se realizan ajustes según sea necesario para optimizar tanto el diseño como costos y tiempos proyectados. Una vez perfeccionado el anteproyecto, se procede al desarrollo del proyecto ejecutivo, que detalla las especificaciones de construcción y los materiales a utilizar.
Este proyecto ejecutivo conduce a la formulación de un presupuesto detallado, un programa de obra y las estrategias de comercialización y operación del inmueble. Paralelamente, se gestionan las negociaciones para la adquisición del terreno y se tramitan los permisos y licencias necesarios. Esta etapa puede extenderse de seis a doce meses, dependiendo de la localidad. Durante este tiempo, se deben gestionar múltiples documentos legales y técnicos, que son esenciales para cumplir con las normativas y evitar costos adicionales por incumplimientos.
Por: Ing. Víctor Iván Pacheco Villaldama
Especialista en Valuación. Certificado por el CICM y Especialista en Costos Certificado por la SMIEC y por ICEC Internacional. Actualmente es Director General de Avalúos Evaluaciones y Proyectos, Empresa Certificada por la CNEC
