La clave está en estudiar las mejores opciones para cada proyecto e implementarlas.
El año pasado Japan Railways decidió cerrar la estación del tren de pasajeros Kyu-Shiratakai después de haberla utilizado por casi 70 años. Algunos años atrás habían tomado esta decisión de cerrarla porque ya no se utilizaba, pero decidieron postergar la clausura debido a que se dieron cuenta que había una señorita que estaba estudiando y necesitaba del tren ida y vuelta todos los días, para terminar sus estudios. El tren incluso adaptó sus horarios a los de Kana Harada, y continuó con el servicio hasta el día de su graduación.
El vínculo entre el desarrollo de infraestructura y crecimiento económico, inversión productiva y reducción de la pobreza es evidente. En mi opinión, esta relación es incuestionable cuando hablamos de infraestructura de transporte, ya que es la que reduce de manera importante la exclusión social al dar acceso a servicios, empleo, y a muchos otros grandes beneficios que, a veces, pasan desapercibidos cuando uno no está expuesto a algunas carencias, como por ejemplo, el estar menos cansado por haber hecho un largo recorrido sin un medio de transporte adecuado.
Desarrollo de infraestructura de transporte
Una infraestructura de transporte eficiente, es un elemento indispensable para el desarrollo económico. Y en este sentido, es también
evidente que la disponibilidad de transporte ha sido el habilitador o el impedimento del desarrollo en muchas regiones de México. En el caso de muchas ciudades de nuestro país, el ferrocarril llegó antes que el desarrollo.
Especialmente cuando alguien tuvo acceso a un servicio ferroviario de pasajeros en el pasado. En México o en otro país, el planteamiento de una agenda ferroviaria ambiciosa fue obvia cuando lo que se anhelaba y se anhela es que México sea un país desarrollado. Pero, cuándo se ha escuchado que construir un ferrocarril cuesta mucho -y así lo es-, y se escuchan propuestas que suenan de la época de Porfirio Díaz, lo que uno se pregunta es de dónde va a salir tanto dinero para hacer tales desarrollos.
La buena noticia es que en muchos países, y en el nuestro también, se han desarrollado estrategias dignas de replicarse para complementar el financiamiento de obras dignas de un país como México. Si bien es cierto que una buena parte de los sistemas de transporte ferroviario de pasajeros a nivel mundial están subsidiados u operan con pérdidas, hay excepciones y muchos buenos ejemplos a seguir para complementar el financiamiento de proyectos de este tipo.
Nuestro país cuenta actualmente con opciones financieras como la Fibra E, los CKDs, los Cerpis, y otros esquemas para financiar grandes proyectos a través del mercado de valores, atrayendo recursos de las Afores y otros inversionistas. Sin embargo, estos son esquemas de financiamiento para proyectos que en realidad son autosustentables, o la parte de los proyectos que así lo serán. Los grandes proyectos de infraestructura de transporte que requieren una parte importante de subvención pública son los que deberían de implementar las estrategias que se proponen a continuación.
Captura de plusvalía inmobiliaria
Una de estas estrategias es conocida como la captura de plusvalía inmobiliaria, un concepto poco explorado en México y mal entendido. La idea es: financiar proyectos de infraestructura recuperando todo o una parte del valor que incrementaron las propiedades beneficiadas por una inversión pública en infraestructura. Como diría George W. McCarthy, presidente del Lincoln Institute, una fundación sin fines de lucro que busca mejorar la calidad de vida a través del gravamen adecuado de la tierra: “la captura de plusvalía inmobiliaria está basada en una premisa sencilla: las acciones públicas deben generar beneficios públicos”.
Cuando un particular hace mejoras a su propiedad, como construir una alberca, esta incrementa su valor, pero hay también otras razones por las que se puede incrementar el valor de una propiedad. Entre estas razones se puede encontrar el crecimiento de la población en los alrededores, la actividad económica en esa zona, la de otros vecinos, pero también una serie de acciones o actividades por parte del gobierno, como la provisión de servicios públicos, el desarrollo de infraestructura y la regulación específica de esa zona.
La captura de plusvalías inmobiliarias, es una estrategia que se enfoca en convertir en ingresos públicos alguna porción del incremento de valor de una propiedad que sea consecuencia de una acción o actividad pública. Un valor que es el resultado del esfuerzo de la comunidad y no el resultado de un esfuerzo individual.
Esta captura de valor se puede lograr a través del cobro de impuestos, derechos, servicios en especie o a través de otros mecanismos. Sin esta captura de valor los dueños de esas propiedades mantendrían para sí mismos las ganancias derivadas de acciones públicas que incrementen el valor de las propiedades. Este tipo de impuestos son una alternativa adecuada para lograr un desarrollo con equidad. Hay que dejarlo muy claro, debe haber impuestos sobre el valor generado por inversiones públicas, aunque típicamente los dueños de propiedades crean que cuentan con un derecho pleno y eterno de conservar la totalidad de ese valor.
Pero también hay otros mecanismos que caen también dentro del concepto de captura de plusvalías inmobiliarias y que no son impuestos. En México, por ejemplo, donde hace muchos años era la estación del ferrocarril y que ahora es la estación de Ferrocarriles Suburbanos, un tren de primer mundo que va de Buenavista a Cuautitlán; se construyó el Fórum Buenavista, un gran centro comercial que de alguna manera subsidia la operación del ferrocarril.
Un ejemplo más tangible, para el Tren Maya sería diseñar los requerimientos básicos de una estación, y concursar abiertamente en dónde se construirían las otras estaciones, adjudicando a los hoteles, empresarios o desarrollos turísticos que hagan el mejor planteamiento para la estación (Ejemplo: que incluyan zonas comerciales, servicios, estacionamientos, generen empleo, sean incluyentes, etc.) y absorban la totalidad de la inversión relacionada con esa estación. Las instalaciones pasarían a ser propiedad de la Nación, y parte de los ingresos derivados de esas instalaciones serían ingresos del ferrocarril, que ayudarían a desarrollar otros tramos. Naturalmente muchos hoteles estarían dispuestos a asumir tales inversiones, puesto que prefieren que la estación del tren quede lo más cerca posible de sus instalaciones.
En la Riviera Maya, tan sólo pensemos, si los grandes hoteles, los múltiples parques de Experiencias Xcaret, el futuro parque de DreamWorks o las sedes del Cirque du Soleil, no estarían dispuestos a asumir grandes inversiones para que la estación se construyera dentro de sus instalaciones. Estrategias como estas, y muchas otras variantes podrían reducir o eliminar en buena parte el uso del impuesto al turismo, conocido como Derecho de No Residente, que se ha propuesto usar para financiar el Tren Maya que tanta controversia ha causado.
Implementando la captura
La gran mayoría de los sistemas públicos de transporte en las más importantes ciudades del mundo pierden dinero, pero este no es el caso de Tokio y Hong Kong. Estas ciudades han implementado una estrategia de captura de plusvalía conocida como el modelo Rail plus Property o Tren más Propiedad -en español-. Esencialmente, el desarrollo inmobiliario va de la mano del desarrollo de los sistemas ferroviarios. Por ejemplo, en Hong Kong, el gobierno le ha permitido al operador del sistema ferroviario, MTR, hacer desarrollos inmobiliarios relacionados con el tren y capturar las ganancias derivadas de ello.
Por: Enrique Prieto Flores
Director General de Key Capital, S.A.P.I . de C.V.
