Combatir informalidad, principal reto de vivienda en México

“El sector formal de construcción de vivienda debería expandirse en un 30%, a costa de reducir la autoconstrucción”.

El Laboratorio de Economía Urbana del Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT), publicó la primera parte de “Enfrentar el Desafío de la Vivienda en América Latina”, investigación que se realiza de la mano de la proptech, La Haus. Este primer informe, resalta que, para resolver la brecha de vivienda en México, se requiere de la construcción de 800 mil unidades nuevas, aumentar la inversión en construcción con un equivalente de 1% del PIB anual y enfrentar el fenómeno de la vivienda informal.

Asimismo identifica y cuantifica los principales desafíos de vivienda que enfrenta América Latina, usando como casos específicos México y Colombia, donde resalta el déficit cualitativo y cuantitativo, así como el reto de la informalidad en la construcción y la propiedad de la tierra para proporcionar vivienda accesible de calidad.

El déficit cuantitativo de vivienda se cifra hoy en aproximadamente 2.2 millones de unidades, cantidad que solamente podrá ser reducida progresivamente. Esta brecha es resultado de numerosos factores, comunes en la región, que incluyen un crecimiento económico lento, combinado con una alta desigualdad de ingresos y un acceso insuficiente al financiamiento hipotecario, que dificultan la adquisición de una vivienda formal de calidad.

México es uno de los países de América Latina que lograron controlar la inflación, y con ello los mercados financieros hipotecarios y los nuevos vehículos de inversión en alquiler multifamiliar, los cuales están ganando terreno. El país también cuenta con una alta sofisticación en la industria de construcción formal, y con un creciente capital humano. Las expectativas de calidad de la vivienda de una clase media emergente y joven están creciendo de forma proporcional. A pesar de estos factores positivos, la vivienda sigue siendo cara, especialmente en las grandes áreas metropolitanas con mejores empleos, calidad de vida, y oportunidades de promoción social.

Esto provoca dificultades para que los jóvenes se independicen, situación de precariedad que se acentúa en los sectores de menos ingresos. En Latinoamérica,  la informalidad de la vivienda podría convertirse en la única opción viable para vivir cerca de su lugar de trabajo para las personas en los dos quintiles más bajos de la distribución del ingreso.

El estudio estima que en México se requieren de 800 mil casas por año durante los próximos 20 años, dato que ya se había adelantado en el segundo trimestre del 2022 en el primer avance de este trabajo, realizado por el Massachusetts Institute of Technology, universidad importante por el QS World University Rankings con el apoyo de la empresa tecnológica inmobiliaria.

Los autores comparan la demanda futura de vivienda con sus correspondientes requisitos de suelo. En el caso de México, se requiere una inversión adicional en construcción de +1% del PIB, esto significa pasar de una inversión en hogares principales del 2.8% a un 3.7% del Producto Interno Bruto anual, durante los próximos 20 años, para producir viviendas en los niveles cuantitativos actuales, pero en condiciones formales.

México está construyendo las casas necesarias, pero mucha construcción ocurre informalmente, sin un permiso oficial, sin infraestructura adecuada, y a veces sin los parámetros mínimos de seguridad en tipo de vivienda, materiales y servicios. El sector formal de construcción de vivienda debería expandirse en un 30%, a costa de reducir la autoconstrucción. Es un número grande, pero no imposible” indica el Dr. Albert Saiz, profesor asociado en los programas de planeación urbana y bienes raíces en el Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT).

A esta inversión se suma el reto de la tierra a las densidades promedio nacionales actuales (0.5 Coeficiente de Ocupación de Suelo – COS), se necesitarían más de 120,000 hectáreas netas de tierra parcelada en los próximos 20 años en solo ocho de las ciudades más grandes de México, un área equivalente al 6% de El Salvador. Si todo el desarrollo ocurre en terrenos greenfield (terrenos no construidos) probablemente se requiera duplicar los requisitos de tierra para acomodar nuevas calles, infraestructura pública y los bienes raíces comerciales.

Estas magnitudes son probablemente inviables, con lo cual el desarrollo urbano y la política pública deben recurrir a densidades más altas, y utilizar terrenos no aprovechados. El plan de construcción a 20 años debe favorecer ciudades más altas, con terrenos mejor utilizados, una infraestructura acorde y financiamiento adecuado para unidades funcionales y dignas. Si bien los rascacielos son una buena idea, el estudio nos muestra que podemos producir una cantidad sustancial de viviendas de manera sostenible a un COS promedio de 2-3, esto significa lograr edificios de 3 a 6 pisos de altura. Esta tipología se puede diseñar de manera estéticamente agradable, lo que ayuda a obtener el apoyo popular para la reurbanización” comenta Jerónimo Uribe, CEO y cofundador de Proptech.

De acuerdo con el informe, si bien hay en marcha distintas iniciativas y se ha hecho mucho trabajo, no existe un enfoque de política único que resuelva de una vez por todas los problemas de vivienda en América Latina. Los déficits de vivienda en la región tienen múltiples causas, y requerirán múltiples enfoques políticos, de mercado, financieros, empresariales, de la sociedad civil e industriales.

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